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违章建筑的租赁效力及处理办法

共有 879 位读者     发表日期:2013年3月7日     
 

上一篇:融资租赁合同

关键词:北京合同律师  违章建筑 租赁效力

案情] 原告李xx将自建违建房出租给被告张xx,双方于2000年订立房屋租赁合同协议一份,约定租期为一年,年租金为27000元。到期后,双方口头协议续租一年。但到期后,被告张xx拒付租金,并继续使用违建房。现原告李xx要求被告张xx腾房并给付拖欠租金27000元。
  [焦点] 1、该租赁合同是否有效
  2、本案如何处理
  [处理] 1、该租赁合同无效。理由是依据《中华人民共和国城市产地产管理法》第五十二条规定及95年建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条之规定,未依法取得房屋所有权证的房屋违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。本案原、被告签订房屋租赁协议无效。
  2、本案因签订合同内容不合法,属无效民事行为。根据《民法通则》第六十一条及《合同法》第五十六条、第五十八条、第五十九条之规定,有三种处理方式:返还财产、赔偿损失、追缴非法所得。对此,在司法实践中各地做法不一,归纳起来共有三种处理意见:第一种意见:“无效”按“有效”走,具体做法是,由于该合同无效,但系双方合意,故被告已使用原告所有的违建房应支付使用费,其标准参照市场价,其数额一般与当事人双方约定租金数额相同,考虑被告已实际使用2年,拖欠1年房租,被告应支付1年使用费27000元并腾房。原告已履行1年合同的情况应予以维持。这种处理办法时下较为流行,但处理结果恰好对违建行为予以法律保护,维护了原、被告双方利益。虽于法理相悖,但能平息当事人纷争;
  第二种意见是判决驳回原告请求并收缴其非法所得。其理由是原、被告所订立租赁合同违返国家有关规定属无效合同。造成无效主要责任在于原告,因其不具备房屋所有权证,但被告签订合同时未严格审查争议房屋的权利是否完整,明知其是违建而与之订立合同,故也有一定过错。原告收取租金等非法所得,应予收缴。对于一般无效民事行为产生的非法所得应适用收缴而非追缴,包括合同履行中约定交付和尚未交付而预约取得利益。故本案应依《中华人民共和国民法通则》第134条第3款规定,决定如下:收缴原告非法所得27000元及预期所得27000元。
  第三种意见是认定该租赁合同无效。理由同上。根据《中华人民共和国民法通则》第61条规定,其无效处理方式有返还财产,赔偿损失及追缴三种情况。本案中,由于原告出租行为并没损害国家、集体和他人的利益,被告使用了原告所有的房屋,故被告支付使用费,其标准应以房管部门规定的数额为准,不应以双方约定的租金计算,原告依无效合同取得财产27000元房屋租赁金应依法返还给被告。法院应当向房产管理机关提交司法建议书,对违章建筑收其所有人进行整改处罚。故本案应判决被告给付原告2年房屋使用费(房管部门核定);原告退还被告收取房屋租金27000元。同时向房产管理机关提交司法建议书。
  笔者同意第三种意见。

 

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