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二手房按差额20%征收个人所得税引起热烈讨论

共有 768 位读者     发表日期:2013年10月16日     
 

上一篇:一份土地租赁合同引发的纠纷案

关键词:北京合同律师  二手房 个人所得税

国五条引发全国关注,尤其是二手房按差额20%征收个人所得税引起热烈讨论。昨日中山市国土局办证大厅被挤爆,下班后还有数百人排队。不过,从去年6月1日起,中山就已开征此项个税,或按差额20%,或按总额3%,对楼市影响不大。业界认为,二手房市场存在灰色地带,阴阳合同能够有效规避税费。国土局工作人员昨日称,他们还没有收到新政策。  分析  业内:阴阳合同可避税  中山地产分析师陈彬艺称,作为三四线城市,中山二手房活跃程度低,交易占比很少,只有一手房的两三成,对楼市整体的影响力弱。中山人都喜欢新房,征收个税提高二手房购置成本,只是加剧了这种趋势。  满堂红中山分公司总经理助理陈晓华同样认为影响不大。一方面是因为在实践中,买卖双方掌握主动权,可以在差额20%和总额3%之间做出选择,选择最省钱的交法,相关部门对此要求并不是太严。另一方面,还因为存在一定数量的阴阳合同,买卖双方报给国土局的成交价低于实际成交价,以此来避税。  “我们是不建议客户签阴阳合同的,这样毕竟违规,有政策风险。但整个二手房交易市场而言,个人估计阴阳合同在三四成左右,而且是个税政策出台之前就有了的。”陈晓华透露,如果不是因为买卖双方信任度的问题,这个比例还会更高。“有些卖家是实收,凭什么冒着风险帮卖家省钱?还有香港人很较真守法,他们参与的交易一般都不会这样做。”  陈晓华介绍说,虽然国土局试图打击阴阳合同,如果买卖双方的报价明显太低,低于国土局给出的评估价,还是要按评估价为基数来缴纳各项税费。不过,国土局的评估标准是一年一调,有一定的滞后性,而且不可能太高,所以阴阳合同广泛存在。他估计,如果以后一刀切,只按差额20%来征收个税,阴阳合同的比例有可能进一步提高。只有实行二手房网签,才有可能真正减少阴阳合同,广州的经验已经证明了这一点。  个案  中介“帮忙”个税少交5万多  市民李女士去年秋天购买了东区的一个三居室单位,业主开价为76万,但卖家采用的是“实收”的方式进行买卖,则在交易过程中所涉及的各种款项都由李女士承担。李女士表示,在交纳了各种税费、中介费之后,共开支为81万元左右。若按此计算,李女士在契税、个人所得税、以及中介费上的开支为5万左右。  按照去年中山相关的规定,只要房主出示了买房的原始发票,卖家只需按照原始发票上价格的溢价部分来交税。李女士告诉记者,当时房主出示的发票价在40万左右。记者按此进行计算,李女士在个人所得税上应缴总额应为7.2万。这远比其实际总开支5万元要高得多。  原来,在二手中介的帮忙下,李女士与卖家签订的是一份交易价格在48万的《广东省房屋买卖合同》。由于国土部门给出的评估价也在48万左右,则李女士在替卖家交纳个人所得税时,仅按照溢价的8万元来进行计算,为1.6万,比应交的少了5.6万。  记者获悉,国土部门在二手房交易过程中,严格按照房屋买卖合同上的交易价来进行税费的计算。这也就给买卖双方的避税提供了操作空间。换言之,买卖双方的实际交易金额与合同价为两个价格,这就是业内所说的阴阳合同。


 

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